به گزارش افق فلزات؛ سکوت این روزهای بازار مسکن شاید در نگاه نخست نشانه خاموش شدن یکی از مهمترین بازارهای اقتصاد ایران باشد؛ بنگاههایی که مراجعهکنندگانشان کمتر شده، فایلهایی که هفتهها بدون مشتری باقی میمانند و خریدارانی که ترجیح میدهند فعلا دست نگه دارند اما پشت این سکوت، واقعیتی متفاوت جریان دارد. آنچه امروز در بازار مسکن دیده میشود، بیش از آنکه نشانه پایان تقاضا باشد، حاصل انتظار و تردید است؛ انتظاری که ریشه در نااطمینانیهای اقتصادی، نوسانات متغیرهای کلان و نامشخص بودن چشمانداز آینده دارد. تجربه اقتصاد ایران نیز بارها نشان داده است که هرگاه این نااطمینانیها کاهش یافته، تقاضای انباشته بهسرعت خود را در معاملات و قیمتها نشان داده است. از همین رو بسیاری از کارشناسان معتقدند خطر اصلی بازار نه رکود معاملات بلکه کاهش تولید و عرضهای است که میتواند در نخستین دوره ثبات اقتصادی، زمینه جهش دوباره قیمتها را فراهم کند.
رکود معاملات یا توقف موقت؟
کاهش چشمگیر حجم معاملات مسکن در ماههای اخیر باعث شده بسیاری از فعالان اقتصادی از «رکود بازار مسکن» سخن بگویند اما بررسی دقیقتر شرایط نشان میدهد این تعبیر چندان دقیق نیست. در اقتصاد، رکود زمانی معنا پیدا میکند که هم تقاضا کاهش پایدار پیدا کند و هم انگیزه سرمایهگذاری و مصرف در بلندمدت از بین برود. در حالی که آنچه امروز در بازار مسکن ایران مشاهده میشود، بیشتر به تعویق افتادن تصمیمهای خرید و فروش شباهت دارد تا از بین رفتن تقاضا. بسیاری از خانوارها همچنان نیاز واقعی به خرید مسکن دارند اما به دلیل نامشخص بودن روند نرخ ارز، تورم، سیاستهای اقتصادی و آینده درآمدهای خود، ترجیح میدهند خرید را به زمان دیگری موکول کنند. این رفتار، بیش از آنکه از ضعف بازار ناشی شود، حاصل انتظار برای روشنتر شدن افق اقتصاد است.
مهمترین عامل کاهش خرید و فروش
اقتصاد ایران در سالهای اخیر بیش از هر عامل دیگری از نااطمینانی آسیب دیده است. فعالان اقتصادی زمانی سرمایهگذاری میکنند که بتوانند آینده را تا حدی پیشبینی کنند. در بازار مسکن نیز همین قاعده برقرار است. خریدار نگران آن است که شاید قیمتها کاهش پیدا کند یا شرایط تامین مالی تغییر کند و فروشنده نیز تصور میکند در آینده قیمتها دوباره افزایش خواهد یافت. نتیجه چنین رفتاری، کاهش تعداد معاملات است؛ نه به این دلیل که مسکن دیگر جذابیت خود را از دست داده بلکه به این علت که هر دوطرف معامله در انتظار اطلاعات جدید و ثبات بیشتر هستند. بنابراین آنچه امروز بازار را به سکون کشانده، نبود اعتماد نسبت به آینده اقتصاد است، نه نبود نیاز به مسکن.
رکود در تهران و سایر استانها اما نه به یک اندازه
تهران همچنان مهمترین شاخص بازار مسکن کشور محسوب میشود و تغییرات این بازار معمولا به سایر استانها نیز سرایت میکند. در ماههای اخیر حجم معاملات در پایتخت کاهش یافته و بنگاههای معاملات ملکی از افت مراجعهکنندگان خبر میدهند.
با این حال این وضعیت تنها به تهران محدود نیست و در برخی استانها از جمله خراسان و استانهای شمالی نیز کاهش خرید و فروش مشاهده میشود. البته شدت رکود معاملاتی در همه مناطق یکسان نیست. در مناطقی که تقاضای مصرفی سهم بیشتری دارد، بازار همچنان فعالتر از مناطقی است که سرمایهگذاری و خریدهای سوداگرانه سهم بالاتری داشتهاند. همین تفاوت نشان میدهد که تقاضای واقعی هنوز از بازار خارج نشده و تنها در وضعیت انتظار قرار گرفته است.
تقاضایی که از بین نرفته است
یکی از مهمترین اشتباهات در تحلیل بازار مسکن، یکسان دانستن کاهش معاملات با کاهش تقاضاست. واقعیت این است که نیاز خانوارها به مسکن نهتنها کاهش پیدا نکرده بلکه در بسیاری از شهرها افزایش نیز یافته است. رشد جمعیت شهری، تشکیل خانوارهای جدید، افزایش سن ازدواج و کمبود واحدهای متناسب با توان خرید مردم، همگی عواملی هستند که تقاضای مصرفی را زنده نگه داشتهاند. بسیاری از متقاضیان امروز توان مالی خرید ندارند یا خرید خود را به آینده موکول کردهاند اما این تقاضا از بین نرفته و در اقتصاد بهعنوان «تقاضای انباشته» شناخته میشود. هر زمان شرایط اقتصادی بهبود پیدا کند، همین تقاضای انباشته میتواند بهسرعت وارد بازار شود و حجم معاملات را افزایش دهد.
آسیبهای کمبود عرضه
بازار مسکن ایران سالهاست با شکاف میان عرضه و تقاضا روبهرو است. رشد جمعیت شهری و تشکیل خانوارهای جدید نیاز مستمر به واحدهای مسکونی ایجاد کرده اما تولید متناسب با این نیاز افزایش نیافته است. هرچه فاصله میان عرضه و تقاضا بیشتر شود، احتمال جهش قیمتها نیز افزایش پیدا میکند. به همین دلیل کارشناسان هشدار میدهند اگر اقتصاد به سمت ثبات حرکت کند، نخستین واکنش بازار احتمالا رشد قیمتها خواهد بود زیرا عرضه موجود پاسخگوی حجم تقاضای انباشته نخواهد بود.
مسیر نزولی سرمایهگذاری در صنعت ساختمان
سرمایهگذاری در بخش ساختمان زمانی رونق میگیرد که سازندگان بتوانند نسبت میان هزینه و بازده را قابل قبول ارزیابی کنند اما در سالهای اخیر رشد مداوم قیمت زمین، افزایش دستمزدها، جهش هزینه مصالح ساختمانی و دشواری دریافت تسهیلات بانکی، محاسبات اقتصادی پروژههای ساختمانی را تغییر داده است. بسیاری از سرمایهگذاران ترجیح دادهاند سرمایه خود را وارد پروژههای جدید نکنند یا ساختوساز را به زمان مناسبتری موکول کنند. نتیجه این روند، کاهش تدریجی عرضه و محدود شدن ظرفیت تولید مسکن در سالهای آینده خواهد بود؛ مسالهای که آثار آن بسیار مهمتر از رکود موقت معاملات است.
انتهای پیام/
